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農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法的通知

日期:2016-06-24    來源:本站原創    浏覽次數:1728

各銀監局,各省、自治區、直轄市國土資源主管部門,各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行,郵儲銀行,外資銀行,金融資産管理公司,其他會管金融機構:

 

爲規範推進農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作,根據《中共中央辦公廳 國務院辦公廳印發〈關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見〉的通知》(中辦發〔2014〕71號)和《全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣(市、區)行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》精神,銀監會聯合國土資源部制定了《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》,現印發給你們,請結合實際認真貫徹落實。

 

2016年5月13日

 

     

農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法(全文)

 

第一條 爲落實《中共中央辦公廳 國務院辦公廳印發〈關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見〉的通知》(中辦發〔2014〕71號),規範推進農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作,根據《中華人民共和國銀行業監督管理法》、《全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣(市、區)行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》以及《國土資源部關于印發農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點實施細則的通知》(國土資發〔2015〕35號),制定本辦法。

 

第二條 按照金融改革與農村土地制度改革緊密銜接的原則,在堅持土地公有制性質不變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的前提下,開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作,落實農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價。

 

第三條 允許開展抵押貸款的農村集體經營性建設用地僅限于國家確定的入市改革試點地區。

 

第四條 農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款,是指以農村集體經營性建設用地使用權作爲抵押財産,由銀行業金融機構向符合條件的借款人發放的在約定期限內還本付息的貸款。

 

農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中,土地利用總體規劃和城鄉規劃確定爲工礦倉儲、商服等經營性用途的土地。

 

第五條 在符合規劃、用途管制、依法取得的前提下,以出讓、租賃、作價出資(入股)方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。農村集體經營性建設用地使用權抵押的,地上的建築物應一並抵押。

 

前款所稱具備入市條件是指,尚未入市但已經依法進行不動産登記並持有權屬證書,符合規劃、環保等要求,具備開發利用的基本條件,所有權主體履行集體土地資産決策程序同意抵押,試點縣(市、區)政府同意抵押權實現時土地可以入市的情形;尚未入市但改革前依法使用的農村集體經營性建設用地,依法進行不動産登記並持有權屬證書,按相關規定辦理入市手續,簽訂土地使用合同,辦理變更登記手續的情形。

 

第六條 具有下列情形之一的集體經營性建設用地使用權不得抵押:

 

(一)權屬不清或存在爭議的;

 

(二)司法機關依法查封的;

 

(三)被依法納入拆遷征地範圍的;

 

(四)擅自改變用途的;

 

(五)其他不得辦理抵押的情形。

 

第七條 農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款應當堅持依法合規、惠農利民、平等自願、公平誠信、風險可控、商業可持續原則。

 

第八條 銀行業金融機構應當實行貸款全流程管理,全面了解客戶信息,綜合考慮借款人和抵押財産的實際情況,合理確定貸款期限和額度等。

 

第九條 銀行業金融機構應當與借款人在合同中約定明確、合法的貸款用途,並按約定檢查監督貸款的使用情況,防止挪用貸款。

 

第十條 以農村集體經營性建設用地使用權作抵押申請貸款的,應當同時滿足以下條件:

 

(一) 依法進行不動産登記並取得縣級以上人民政府或政府相關主管部門頒發的農村集體經營性建設用地權屬證書並可辦理抵押登記;

 

(二)用于抵押的農村集體經營性建設用地符合土地利用總體規劃及城鄉規劃;

 

(三)用于抵押的農村集體經營性建設用地使用權及其地上建築物、其他附著物未設定影響處置變現和銀行業金融機構優先受償的其他權利;

 

(四)具備入市條件的,應具備所有權主體履行集體土地資産決策程序同意抵押,試點縣(市、區)政府同意抵押的證明材料等;

 

(五)法律、行政法規和中國銀監會規定的其他條件。

 

第十一條 銀行業金融機構受理借款人貸款申請後,應當履行盡職調查職責,並對貸款申請內容和相關情況的真實性、准確性、完整性進行調查核實,形成調查評價意見。重點包括以下內容:

 

(一)借款人具有完全民事行爲能力,信用記錄良好;

 

(二)借款人所在行業狀況、持續經營能力以及合法的還款來源;

 

(三)抵押財産是否真實有效、産權清晰並取得合法權證,相應手續是否合法齊備,是否存在權屬爭議;

 

(四)抵押財産價值評估是否合理;

 

(五)抵押財産是否符合土地利用總體規劃、城鄉規劃及用途管制;

 

(六)抵押財産是否符合當地流轉交易政策規定,是否容易處置變現,是否存在影響抵押財産處置和銀行業金融機構優先受償的權利瑕疵或權利負擔。

 

第十二條 銀行業金融機構應當建立農村集體經營性建設用地使用權價值評估制度。可采用外部評估或內部評估的方式對用于抵押的農村集體經營性建設用地使用權進行價值評估。

 

第十三條 銀行業金融機構應當綜合考慮借款人的資信狀況、償債能力、貸款期限以及抵押土地的使用年限、地理位置、規劃和用途等因素,確定農村集體經營性建設用地使用權抵押率。

 

第十四條 銀行業金融機構應當參考同期同檔次基准利率,綜合考慮借款人的實際情況,合理自主確定農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的利率。

 

第十五條 銀行業金融機構應當建立農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務風險評價機制,全面審查農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的風險因素,合理作出信貸決策。

 

第十六條 銀行業金融機構應當進行全面、動態的風險評估,有效跟蹤檢查和監控分析信貸資金使用、借款人信用及擔保變化等情況。

 

第十七條 銀行業金融機構應當按照抵押合同的約定,加強押品的動態管理和價值重估,保證抵押權利的真實、合法、足值、有效。

 

第十八條 抵押權存續期間,未經銀行業金融機構同意,抵押人不得擅自轉讓或處分已抵押的農村集體經營性建設用地使用權及其上的建築物、其他附著物,但受讓人代爲清償債務消滅抵押權的除外。

 

第十九條 抵押財産價值減少時,銀行業金融機構有權要求恢複抵押財産的價值,或者要求借款人提供與減少的價值相應的擔保。借款人不恢複財産的價值也不提供其他擔保的,銀行業金融機構有權要求借款人提前清償債務。

 

第二十條 銀行業金融機構應當在合同中明確,在抵押權存續期間,如國家依法征收該宗土地,抵押人應當以所得補償費用優先償還借款人債務,或另行提供其他足值有效擔保。

 

第二十一條 貸款到期後,借款人未清償債務或出現當事人約定的實現抵押權的情形,銀行業金融機構可以通過折價、拍賣、變賣抵押財産等合法途徑處置已抵押的農村集體經營性建設用地使用權。所得價款由銀行業金融機構優先受償。

 

土地所有權人在同等條件下享有使用權優先購買權。

 

第二十二條 銀行業金融機構應當建立風險預警制度和重大風險報告制度。發生以下情形時,銀行業金融機構應當按規定及時預警、采取相應的風險控制和化解措施,並向試點地區銀行業監督管理機構和國土資源行政主管部門報告。

 

(一)國家法律法規、城鄉建設規劃及土地市場供求等因素發生重大變化,對抵押財産價值穩定性産生不利影響或導致其流轉權能受限的;

 

(二)抵押財産對應的農村集體經營性建設用地被列入土地征收征用或拆遷範圍的;

 

(三)抵押人未經有權機關批准,擅自改變土地用途的;

 

(四)抵押財産被司法機關查封的;

 

(五)發生其他重大風險變化的情形。

 

第二十三條 貸款需要展期的,銀行業金融機構應當綜合考量貸款用途、貸款期限與額度、借款人經營狀況與還款能力以及抵押財産狀況,決定是否展期。

 

第二十四條 鼓勵試點地區通過政府性融資擔保公司提供擔保的方式,爲農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款提供增信服務。

 

第二十五條 鼓勵有條件的試點縣(市、區)政府建立風險補償機制。

 

第二十六條 不動産登記機構應當爲抵押雙方提供信息查詢、抵押登記等相關服務,協調做好農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作。

 

第二十七條 農村集體經營性建設用地使用權抵押登記參照國有建設用地使用權抵押登記的有關規定,由所在地的不動産登記機構辦理。

 

第二十八條 銀行業金融機構和抵押人簽訂抵押合同後,雙方共同持以下資料向不動産登記機構申請辦理抵押登記,抵押權自登記時設立。

 

(一)抵押登記申請書;

 

(二)貸款合同和抵押合同;

 

(三)集體建設用地權屬證書;

 

(四)登記機構規定的其他資料。

 

第二十九條 對符合抵押登記條件的,試點地區不動産登記機構應當及時將抵押合同約定的有關事項在登記簿加以記載,並向銀行業金融機構頒發抵押權登記證明。

 

經審核符合登記條件的,登記機關應當于受理登記申請材料後10個工作日內辦結登記手續。

 

第三十條 試點地區銀行業監督管理機構應當會同國土資源行政主管部門加強對試點地區農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的監管與評估工作。

 

第三十一條 銀行業監督管理機構要統籌研究,合理確定農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的風險權重、資本計提、貸款分類等方面的計算規則和激勵政策,支持銀行業金融機構開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務。

 

第三十二條 試點縣(市、區)銀行業監督管理機構及國土資源行政主管部門要將農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款情況按季度分別報送至中國銀監會和國土資源部。

 

第三十三條 銀行業金融機構可以根據本辦法制定農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款實施細則。

 

第三十四條 本辦法由中國銀監會、國土資源部負責解釋。

 

第三十五條 本辦法自發布之日起施行,有效期至2017年12月31日。

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